Porady Prawne

Udzielona porada prawna:

Zamierzam dokonać zakupu pewnej nieruchomości, którą sobie wypatrzyłem. Nie dysponuję jeszcze odpowiednią kwotą i właściciel zaproponował spisanie umowy przedwstępnej. Bardzo mi zależy na tej działce i chciałbym zabezpieczyć jej kupno. Tutaj pojawia się moje pytanie. Jeżeli spiszemy taką umowę z pominięciem notariusza w zwykłej pisemnej formie to czy będzie to stanowiło jakąś istotną różnicę?Słyszałem, że tak naprawdę nie ma znaczenia w jakiej formie zawrzemy tą umowę bo i tak skutek będzie taki sam. Ponadto mam wątpliwości czy warto "wyrzucać" pieniądze na spisanie notarialnie umowy przedwstępnej. Proszę mi powiedzieć czy dobrze myślę.

Tomasz

Niestety niezupełnie dobrze Pan myśli :). Istnieje różnica i to dosyć znaczna. Umowa, która przenosi własność nieruchomości jak również umowa zobowiązująca do tego wymaga zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma inny charakter, nie przenosi ona własności nieruchomości ani nie zobowiązuje do jej przeniesienia. Jeżeli zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej jak najbardziej jest ważna jednak przepisy prawa przewidują odmienne uprawnienia i roszczenia stron takiej umowy w zależności od formy umowy w jakiej została zawarta.

Zgodnie z art. 390§2 kodeksu cywilnego: "Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej". Przepis ten stanowi tzw. skutek słabszy umowy przedwstępnej, który ogranicza ewentualne roszczenie strony jedynie do żądania odszkodowania.

Jeżeli jednak zawarłby Pan umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego czyli w takiej która spełnia wymogi z art. 158 kodeksu cywilnego (takiej jak umowa przyrzeczona)wówczas może Pan dochodzić zawarcia umowy tj. można żądać aby działka została Panu sprzedana ( w zwykłej formie pisemnej takie uprawnienie jest wyłączone ).

W takim wypadku niezbędne jest złożenie pozwu i w przypadku pozytywnego orzeczenia sądu,orzeczenie to zastępuje przyrzeczoną umowę i nie są już potrzebne dodatkowe formalności(art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego).

Reasumując należy stwierdzić, że w wypadku zawarcia w/w umowy przedwstępnej w zwykłej formie pozbawia się Pan uprawnienia polegającego na sądowym dochodzeniu zawarcia umowy przyrzeczonej czyli nie może Pan żądać aby działka została Panu sprzedana a jedynie pozostaje Panu roszczenie odszkodowawcze.

W powyższej kwestii bardzo ważnym orzeczeniem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 14 listopada 1991 r.; I ACr 184/91; Wokanda 1992 r. nr 5 poz. 29

1. Nie stanowi przesłanki ważności umowy przedwstępnej zachowanie określonej formy. Jeśli ustawa wymaga do ważności umowy przyrzeczonej zachowania szczególnej formy (np. w danym przypadku aktu notarialnego - art. 158 zd. 1 kc), a umowa przedwstępna nie została zawarta w tej formie, to nie jest ona z tej przyczyny nieważna, a tylko strony umowy przedwstępnej pozbawione są możności dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 kc w zw. z art. 64 kc). Ukształtowana praktyka sądowa w zakresie oznaczenia terminu przewidzianego w art. 389 kc była bardzo liberalna i nie wymagała ustalenia ścisłej daty kalendarzowej (wystarczało np. określenie „na wiosnę”, „po żniwach”, „po określonych świętach”). W każdym razie jednak powinno nastąpić takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności. Określenie terminu, który strony przyjęły w omawianej umowie przedwstępnej, a sprowadzające się do stwierdzenia, że sporządzenie aktu notarialnego powinno nastąpić „...w terminie jak najkrótszym” - nie czyni zadość wymaganiu oznaczenia terminu zawartego w art. 389 kc, nawet przy najbardziej liberalnej wykładni.

2. Według art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321) do zobowiązań pieniężnych powstałych przed dniem 30 października 1950 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, a według ustępu drugiego tego artykułu - do zobowiązań pieniężnych powstałych od dnia 30 października 1950 r. jeszcze nie przedawnionych i nie wykonanych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się art. 358[1] § 3 kodeksu cywilnego tylko do świadczeń w części nie wykonanych. Wspomniany art. 12 nadaje moc wsteczną art. 358[1] kc co do zobowiązań pieniężnych powstałych po 30 października 1950 r. z tym, że zawartej w art. 358[1] § 3 kc zasady kontrolowanej waloryzacji, nie stosuje się do powstałych po 30 października 1950 r. zobowiązań pieniężnych, które do dnia 1 października 1990 r. uległy przedawnieniu lub zostały wykonane.

Mając powyższe na uwadze zalecam jednak skorzystać z usług notariusza. Zawierając umowę w formie aktu notarialnego może być Pan pewien, że w razie ewentualnych komplikacji z dotychczasowym właścicielem zachowuje Pan roszczenie o zakup nieruchomości.

Pozdrawiam

Leszek Poręba